부동산전문변호사 상가임대차계약 문제 생겼다면

 

 

상가임대차보호법 관련된 사안은 복잡하게 진행되는 경우가 정말 많은데요,  상가임대차분쟁으로 겪는 어려움을 원만하게 해소하기 위해서는 부동산전문변호사와 상의하여 절차를 밟아나가는 것이 현명합니다. 

먼저 임대차계약의 갱신을 요구할 권리는 임대차보호법 제10조 제2항에 따라 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서 행사할 수 있습니다
  
다만 모든 상가건물 임차인이 동일하게 주장할 수 있는 권리가 아니라는 점을 분명하게 알아둘 필요성이 있습니다. 

 

 

 

 

과거에는 상가임차인이 계약갱신요구를 할 수 있는 최대 기간이 5년이었기에 법이 개정된 2018년 10월16일 이후에 처음 건물주와 계약을 체결했거나 임대차를 갱신한 이력이 있는 상가임차인이 10년 보호법의 적용을 받을 수 있습니다. 
 
만일 개정법 시행 당시까지 총 임대차기간이 5년을 초과한다면 구법에 따른 보장 기간이 이미 지나 개정법이 적용되지 않습니다.

 

 

 

 

그렇다면 임차인의 계약갱신요구권 제도가 만들어진 이유는 무엇일까요?

임대차계약을 통해 상가건물을 영업장으로 확보하고 영업을 시작하는 상인들의 경우 영업초기의 투자비용이나 시설비용이 과대함에도 불구하고 임대차기간의 만료로 영업장을 옮겨야 한다면 그 초기비용을 회수하지 못해 경제적 손실을 입게 될 수밖에 없습니다.  

따라서 법으로 상가건물 임차인에게 영업개시일로부터 최소한의 임차기간을 보장함으로써 위와 같은 비용회수를 용이하게 하기 위해 임차인의 계약갱신 요구를 인정하고 있습니다.

 

 

 

 

상가임대차계약에서 대부분 도중에 임차인의 변경이 있는 경우가 문제가 되곤 하는데요, 임대인 입장에서는 단지 임차인만 변경됐을 뿐이어서 기존 임대차계약 기간도 전체 10년에 포함하고 싶을 수 있습니다.

하지만 새로운 임대차계약을 체결하게 되면 그 새로운 임대차계약 체결 시점부터 다시 10년 동안 임차인에게 갱신요구권이 보장됩니다.

만일 임대인이 다짜고짜 퇴거를 요청한다면 새로운 임차인 입장에서는 당황스러울 수밖에 없습니다. 

 

 

 

 

실제로 상가건물 임차인들이 위와 같은 문제와 관련하여 대항할 수 있는 방어방법을 궁금해 하시는데요, 임차인이 차임을 연체하거나 전대차를 하거나 하는 등의 정당한 사유가 없는 경우에는 임대인의 일방적인 퇴거 요청을 거부할 수 있습니다. 

그럼에도 불구하고 협의에 의하여 해지할 때에는 이사비용, 중개수수료, 권리금, 기타 손해배상을 청구할 수가 있겠습니다.이해를 돕기 위해 본 법인에서 다룬 사례를 한 가지 살펴보겠습니다.

 

 

 

의뢰인의 어머니는 2013.경 음식점 영업을 위하여 이 사건 건물에 관하여 임대차계약을 체결하였고, 의뢰인이  2018. 9.경 영업을 양도받아 임대인(원고)과 임대차계약을 다시 체결하였습니다.

이후 임대인은 어머니 임대차로부터 10년이 지나 상임법이 정한 갱신기간을 초과하였다는 이유로 퇴거를 요청하면서 건물인도청구의 소를 제기하였고, 이에 대응하기 위하여 부동산전문변호사를 찾던 중 의뢰인이 우리 법인을 찾아오셨습니다.

 

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담당 변호인은 이 사건 임대차의 경우 의뢰인이 어머니의 임차권을 승계한 것도 아니고, 2018. 9.경 임대인과 새로운 임대차계약을 체결한 것이므로, 개정된 상임법상 10년의 임대차계약갱신요구권을 정당하게 행사하겠다는 점과 의뢰인이 2018.9.경 새로운 임대차계약 체결시 이 사건 건물에 시설 및 인테리어 비용으로 약 5,000만 원을 투입한 점, 이 사건 임대차계약 종료 전 신규임차인을 주선하여 사업장을 양도하는 권리금계약을 체결한 점 등을 들어 임대인은 상임법상 임차인의 권리금회수기회를 보호하고 그 방해금지의무가 있다는 점, 만약 권리금 회수기회 보호의무를 위반할 경우 권리금 및 투입비용 상당액의 손해배상책임을 물을 것을 주장하였습니다. 

또한 위 주장과 동시에 의뢰인이 새로운 신규임차인을 주선한 상황에서 이사비 명목의 합의금을 받고 계약기간 만료 전 건물을 인도하는 조건으로 합의를 진행하였습니다.
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의뢰인은 상대방으로부터 이사비 및 합의금으로 2,700만 원을 지급받고 건물을 인도하였고, 건물인도청구의소는 상대방이 소를 취하하여 종결되었습니다.  

 

 

 

임차인이 동의하지 않으면 임대인의 이주 통보는 효력이 없습니다. 결정은 임차인이 할 수 있습니다. 

다만 상당한 금액의 손해배상액을 받고 이주하거나 10년을 초과하지 않는 범위내에서 계약갱신청구권도 사용하는 방법도 있습니다. 

상가임대차계약은 갈등 요소가 많고 복잡한 법률 문제가 많습니다.

그러므로 관련 분쟁에 휘말린 경우 반드시 부동산전문변호사의 도움이 절실히 필요합니다. 

 

 

본 법인에서는 부동산 사건을 다수 다루어 본 바 있습니다. 

소유권이전등기청구는 물론 실거주를 이유로 계약 갱신 거절 후 새로운 세입자를 받은 임대인을 상대로 손해배상을 청구해 인정받기도 하였으며, 상가임대차계약 기간 만료 후에 여러가지 이유를 들어 보증금을 반환하지 않는 임대인을 상대로 임차보증금반환 소송을 진행하여 전액반환 받은 사안도 진행해보았습니다.

부동산 관련 법적 분쟁은 끊이지 않고 있으며, 혼자 해결하기에는 막막하기만 합니다. 

본 법인의 부동산전문변호사에게 문의주시면 앞으로의 대응방향에 대해 자세히 설명드리겠습니다 .