명도소송 세입자 내보내는 방법

 

건물주라고 해서 무조건 속 편하게 지내는 것은 아닙니다. 

임차인이 월세를 미납하거나 계약 기간이 만료되었음에도 불구, 무단으로 점유하는 일이 발생하였다면 괴로울 수밖에 없습니다. 

물론 당사자 간의 원만한 합의를 통해 문제를 해결하면 좋겠지만 그렇게 되지 않는다면 임대인은 적법한 절차를 통해 자신의 재산권을 돌려받을 수밖에 없습니다. 

현재 이 글을 읽고 있다면 임차인과의 분쟁이 해결되지 않아 부동산전문변호사를 찾아 도움을 요청하기 위함일 것입니다. 

 

명도소송이란 해당 부동산에 권리가 있는 자가 권리가 없는 점유자에게 건물을 인도해 줄 것을 청구하는 소송입니다. 

임차인 월세 미납 및 불법 점거 시 명도소송을 통해 해결할 수 있는데요. 

주택은 2개월 이상 월세가 미납된 경우 명도소송을 제기할 수 있습니다. 여기서 주의할 점은 연체횟수가 2개월은 맞지만, 총합이 2개월 치가 아니라면 소송을 제기할 수 없다는 것이죠.

 

 

또한 명도소송에서는 계약 관계가 유지되고 있다면 소송을 제기할 수 없기 때문에 명도소송이 성립하기 위해서는 계약해지 통보가 필수입니다.

간혹 집주인 가운데는 세입자가 계약 종료 전까지 계약 연장에 관한 통보가 없었다는 이유 또는 갱신요구권을 다 사용했으니 계약도 자동으로 끝날 것이라고 생각하는 경향이 있는데요.

문제는 임대인이 임대차계약의 기간이 종료되기 6개월에서 2개월 전까지 임차인에게 갱신거절을 통지하지 않으면 자동적으로 묵시적 갱신이 이뤄진다는 것입니다. 

 

이러한 상황에서는 묵시적 갱신이 먼저 적용됐기 때문에  임대인 측은 계약 기간 종료를 이유로 들어 임차인을 상대로 명도소송을 제기할 수 없습니다. 

 

  
실제로 주택임대차보호법 제6조 제1항에는 임대인(집주인)과 임차인(세입자)이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 상호 간 갱신거절이나 해지에 관한 통지를 하지 않았다면 그 기간이 끝난 때에 이전과 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 규정하고 있습니다. 

따라서 집주인은 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 반드시 세입자에게  계약해지 통보를 해야 하며, 구두로 전달을 하기 보다는 문자메시지 등  증거를 남겨두어야 추후 명도소송에서 유리하게 작용할 수 있다는 점도 명심해야 합니다.

 

만일 임대인이 계약해지를 주장하였는데 세입자가 나가지 않고 버티고 있다면 임차인을 상대로 건물을 비워달라고 청구하는 명도소송을 진행해야 합니다. 

임대인이 계약해지를 주장하였으나 묵시적갱신을 주장하며 퇴거에 불응한 임차인에 맞서 의뢰인을 적극적으로 변호하며 성공적인 조정을 이끌어 낸 사례를 살펴보겠습니다.   

 

 

 

의뢰인은 1995.경 임차인 A씨와 임대차계약을 체결하였고, A씨는 2022.경까지 이 사건 건물을 점유하였습니다. 

의뢰인은 임대차 계약을 연장하지 말아야 하는 상황이 와 A씨에게 더는 임대차계약을 연장하지 않을 것임을 통지하였으나, A씨가 묵시적갱신 등을 주장하며 퇴거에 불응하기에 저희 사무실을 방문하였습니다.

 

 
담당 변호인은 우선 내용증명을 통하여 계약갱신을 거절하며 묵시적 갱신으로 인한 갱신기간도 곧 종료됨을 통지하였습니다. 

 

그러나 A씨는 이사비를 지급하지 않으면 나갈 수 없다는 입장을 밝혔기에 명도소송을 제기하였습니다. 

 

소송 과정에서 변호사를 선임한 A씨는 명도소송이 인용될 것임을 알고 조정을 요청하였고, 임대인이 보증금만을 반환하는 조건으로 조정이 이루어졌습니다.

 

임차인은 법원 조정에 따라 임차보증금을 반환받고 퇴거하며, 명도를 마무리할 수 있었습니다.​ 

명도소송을 제기한 후 제1회 조정 절차를 통하여 세입자를 내보내 이로써 의뢰인은 원하는 결과를 신속하게 얻을 수 있었습니다. 

 

만일 집주인이

 감정적으로 대응하거나 집을 빼주지 않는다고 하여 세입자의 집에 마음대로 들어가 짐을 빼낸다면 주거침임죄나 재물손괴죄가 성립하여 형사처벌을 받을 수 있어 임대차 분쟁에 휘말린 경우 반드시 부동산전문변호사를 통해 법적인 방법으로 처리해야 합니다. 

 

명도소송 자체는 그리 까다로운 편이 아니지만 깔끔하게 해결하기 위해서는 각 상황에 맞는 법리 해석과 향후 전개될 방향을 예측하여 소를 제기해야 하므로 부동산전문변호사에게 자문과 조력을 받아 필요한 조치를 취하시길 권유드립니다.