임차권등기명령 무효되지 않으려면

 

 

전세 사기로 인한 세입자들의 불안감이 커지면서 임차권 등기를 신청하는 사례가 늘고 있습니다. 

임차권등기란 쉽게 말해 보증금을 돌려받을 권리(대항력·우선변제권)를 유지하기 위한 조치인데요. 

임차권등기를 완료한 세입자는 다른 곳으로 이사 해 전입신고를 해도 해당 주택에 실거주 중인 것과 다름없는 대항력을 유지할 수 있고 전세금을 우선적으로 돌려받을 수 있습니다.

그렇다면 임차권등기명령의 신청 방법과 절차는 어떻게 될까요? 

 

임차권등기명령을 신청하기 위해서는 기본적으로 전·월세 등 임대차 계약 기간이 종료돼야 합니다. 

여기서 중요한 점은 단순히 계약 기간이 만료되었다고 해서 해지가 되는 게 아니기 때문에 계약의 해지를 명확하게 해두는 것인데요.

묵시적 갱신이 이뤄졌다면 이후에는 해지를 통고한 뒤 3개월이 경과해야 계약이 정상적으로 해지될 수 있으므로 곤란해지지 않기 위해서는 계약 만료일 6개월에서 2개월 전의 기간 중 계약갱신거절 및 해지를 통지하는 것에 신경써야 합니다.

 

 

임차권등기명령을 신청하는 세입자는 임차주택의 관할 소재지 지방법원에서 신청서를 작성해 접수하면 됩니다. 

임차권등기명령을 신청할 때는 건물에 대한 등기부등본 1통, 임대차계약서 사본 1통, 주민등록등본 1통, 부동산목록 5통, 임대차계약해지통보서류(내용증명) 1통을 지참하여 함께 제출해야 하니 참고 바랍니다. 

 

임차권등기명령신청서 신청서에 기재할 사항은 아래와 같습니다.  

가. 사건의 표시
나. 임차인과 임대인의 성명, 주소, 임차인의 주민등록번호(임차인이나 임대인이 법인 또는 법인 아닌 단체인 경우에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점·사업장소재지)
다. 대리인이 신청할 때는 그 성명과 주소
라. 임대차의 목적인 주택 또는 건물의 표시(임대차의 목적이 주택 또는 건물의 일부인 경우에는 그 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부합니다)
마. 반환받지 못한 임차보증금액 및 차임(등기하지 아니한 전세계약의 경우에는 전세금)
바. 신청의 취지와 이유

 

임차권등기명령신청서 등의 서류가 접수되면 법원은 통상 3~4일에 걸쳐 심사를 진행해 결정문을 발표하는데, 임차권등기명령은 법원의 결정이 내려진 후 임대인에게 고지된 시점에 효력이 발생하기 때문에 세입자 입장에서는 확실하게 임대인에게 고지되었거나 등기가 이뤄진 이후 시점에 이사 또는 전입신고를 옮겨야 했습니다.  

 

지금까지는 이렇게 법원 결정이 집주인에게 송달됐다는 확인이 있어야 임차권등기가 완료되었으나 집주인이 제도의 허점을 이용해 임차권등기를 설정하지 못하도록 방해하는 문제가 발생하기도 했습니다. 

임차권등기를 신청하기 위해 집주인에게 이를 통보했으나 집주인이 갑자기 연락을 피하기 시작해 세입자가 절차를 진행하는 데 애를 먹는 것이죠. 

이처럼 집주인이 의도적으로 송달을 회피해 잠적하거나 집주인이 주소 불명·사망 등의 이유로 법원 결정이 송달되지 않는 경우 임차권등기를 완료할 수 없는데요. 

그래서 세입자들은 이사하지 못한 채 계약이 만료된 주택에서 머물러야 했습니다. 

 

 
하지만 개정된 주택임대차보호법에 따라 임차인들은 법원의 임차권등기명령만 떨어지면 임대인에게 결정이 고지 및 송달되기 전이라도 임차권등기를 집행할 수 있게 됩니다.  

법 시행 전 임차권등기명령이 있었더라도 이날 기준으로 아직까지 임대인에게 송달되지 않았다면 개정법이 적용돼 임차권등기를 완료한 것으로 봅니다. 

 

 
임대차등기명령을 신청하면 집주인이 크게 불이익을 받을 수 있다는 점이 중요합니니다. 

등기부등본으로 임차인이 있다는 것을 누구나 확인을 할 수 있는데, 즉 세입자에게 제때 보증금을 돌려주지 못했던 임대인이라는 사실을 공식적인 기록에 남기게 되는 셈이다. 

이로 인해 집주인이 기존 세입자에게 보증금을 돌려주기 전까지 새로운 임대차계약을 하는 것이 쉽지 않습니다. 

 

다만 임대차 등기명령이 무효가 될 수 있어 다음 두 가지를 주의해야 합니다.

첫 번째, 임차권 등기명령 신청 후 곧바로 이사를 가면 안 됩니다. 

등기부등본에 임대차등기명령이 신청한 내용이 등록돼야 효력이 발생하기 때문입니다. 

보통 2주의 기간이 소요되기 때문에 등기가 끝났는지 확인한 후 이사 날짜를 잡는 게 좋습니다. 

임대차 등기명령 신청 직후 이사를 가 전입신고를 하게 되면 임차권 등기 효력이 사라질 수 있습니다. 

두 번째, 집주인이 보증금 전액을 돌려주기 전까지는 임차권등기명령을 해제해서는 안됩니다. 

보증금 일부만 받고 임차권등기명령 해제를 하게 되면 대항력과 우선변제권을 잃게 돼 우선순위가 밀리고, 자칫 임대인이 나쁜 마음을 먹게 되면 나머지 보증금을 못 받을 수도 있으므로 임대인의 말에 휘둘려서는 안됩니다. 

현행법상 임차권등기명령신청해제 보다는 보증금반환의무가 먼저 이뤄져야 합니다. 

 

임차권등기명령은 임차인을 보호하기 위한 것으로서 그 신청절차도 간소하며 비용도 저렴한 편에 속하므로 해당 제도를 잘 활용하여 소중한 임차보증금을 보호하시길 바랍니다.

다만 해당 사안과 관련해 각각 사안이 다르다 보니 최적의 진행을 위해서는 법적 검토를 받아보는 것이 유리할 수 있습니다. 확실한 해결방법이 필요하시다면 문의를 주셔도 좋습니다.