재건축절차 현금청산 법률 조언 받아야

 

 

도시화 과정에서 대량 공급된 주택들이 노후화됨에 따라 이들을 체계적이고 효율적으로 정비할 필요성이 커지고 있죠.

우리나라에서는 도시 및 주거환경 정비법에 근거하여  재건축 사업을 진행하는데요. 

그런데 이 과정에서 갈등이 일어나는 경우가 많습니다. 특히 사업 관련해서 보상금 관련 문제가 자주 발생하는데요.

 

 

조합과 현금청산자 사이에서 재건축 보상금 협의 과정이 수월하게 끝난다면 가장 좋겠지만 통상적으로는 매도청구소송 절차를 진행하여 법원의 판단을 받게 되는 경우가 많습니다.  
 

첨예한 갈등으로 합의점을 찾기 어려운 상황에서 조합측의 매도청구소송을 당했다면 부동산전문변호사를 통해 대응하여 불필요한 시간과 비용을 줄이고 소유물에 대한 가치를 더 높이 인정받을 수 있도록 대응해야 할 것입니다. 

 

 

먼저 재건축절차을 살펴보면 다음과 같은데요.  

1단계: 기본계획 수립
2단계: 안전진단 실시
3단계: 정비계획수립 및 정비구역 지정
4단계: 추진위원회 승인
5단계: 조합설립인가
6단계: 사업시행인가
7단계: 관리처분계획인가
8단계: 철거/착공신고
9단계 준공인가
10단계: 이전고시
11단계: 조합해산

 

 

 ‘재건축은 아무리 빨라도 10년’이라는 말이 있습니다. 

 

주요 원인으로 꼽히는 것이 바로 길고 복잡한 재건축절차인데요.  

 

원래 있던 건물을 없앤 후 다시 짓기 때문에 무조건 진행할 수 없는 없는 노릇입니다.

 

 허가부터 사용승인 및 분양 절차까지 이처럼 많은 법적인 절차를 거칠 수밖에 없습니다. 

 

 

 

 

재건축의 대상은 기본적으로 노후하고 불량한 주택으로서 기존의 낡은 아파트를 허물고 다시 짓는 것입니다. 

 

재건축절차가 진행되기 위해서는  연한이라는 규제와 안전진단을 통과해야 재건축 판정을 받을 수 있는데요. 

 

첫 번째 조건은 바로 연한입니다. 이는 얼마나 오래 지어졌는지 표준으로 삼아 측정하는 것인데요. 

 

국토교통부 시행령에 따르면 지어진 지 30년이 넘은 건축물은 재건축 대상이 될 수 있습니다.

 

예를 들어 2023년을 기준으로 재건축이 승인되기 위해서는 1993년 이전에 건축이 되어야 합니다.

 

 

또한 안전진단을 통과해야 합니다. 안전진단은 총 두 차례에 걸쳐서 진행되는데 A부터 E등급까지 나눠서 세부적으로 보게 됩니다. 

 

A, B는 일상적으로 유지할 수 있다는 의미이며, D등급이 나오는 경우 시행 여부를 논의해볼 수 있고, 다시 한번 같은 등급을 받으면 허가가 됩니다. 

가장 낮은 등급인 E등급을 받으면 연한과 상관없이 즉시 재건축 승인을 받을 수 있습니다. 안전진단을 통과하지 못한다면 30년이 지났다 하더라도 연한과 관계없이 사업 시행이 불가합니다. 
 

 

 

재건축절차를 진행하려고할 때 사업에 반대를 하는 사람들이 있는 경우 조합측에서는 어떻게 대처할까요? 재건축 조합은 재건축 사업 구역 내 토지 소유자 가운데 조합설립에 동의하지 아니한 자, 분양신청을 하지 아니한 자, 관리처분계획에 따라 분양대상자에서 제외된 자(현금청산자) 등을 상대로도 매도청구를 행사하여 소유권을 확보할 수 있습니다. 

 

 

 

그래서 부동산 소유권자가 부동산의 처분을 원하지 않거나 보상금이 기대치에 미치지 않아 더 높게 산정받기 위해 매도의 요청을 거절하는 경우 조합은 재건축사업에 반대하는자에 대해 매도청구소송을 행사하는 방법으로 보상을 하고 사업 시행을 위한 소유권을 취득할 수 있습니다. 

 

 

 

    
매도청구소송을 당하면 결국 가격이 얼마인지가 재판의 핵심쟁점입니다. 

조합에서는 감정평가를 진행한 후에 현금청산자에게 보상금을 제시하는데 시가산정기준일이 문제가 되기도 하고, 시가가 얼마냐에 대하여 다툼이 있을 수 있습니다. 

따라서 결론적으로 넘겨야 되는 부동산이라면 요구할 수 있는 최대치의 금액을 받는 것이 현명한 것이므로 매매대금의 산정에 관하여 정당한 보상이 이루어질 수 있도록 부동산전문변호사의 도움이 절실히 필요합니다.

 

 

재건축 구역에 부동산소유자는 조합원 지위를 유지하거나 보상금을 받고 사업시행자 측에 소유권을 넘겨야 하는 둘 중 하나의 선택을 해야 합니다. 

현금청산자가 되면 의도치 않게 많은 법적 절차와 분쟁을 겪을 수밖에 없습니다. 

대립이 발생한 상황이라면 현금청산에 관한 많은 전문 지식과 경험을 가진 부동산전문변호사의 조력을 받아 내 재산과 권리를 지키는 것이 중요합니다.

법무법인 오현에서는  매도청구 요건에 관한 검토, 감정인 지정 및 감정평가 과정에 대한 대비 등 깊은 이해도와 전문성으로 조언을 드리고 있습니다. 

 

일반인이 홀로 법적 대응하기 어려운 사안이므로 가급적 어떠한 조치를 취하시기 전에 구체적인 사안을 가지고 부동산전문변호사와 상의할 것을 권유해드립니다.