전세금반환소송 일단 내용증명부터

 

 

 

전세금 미반환 사례가 만연해지며 사회적으로 논란이 되고 있습니다. 

 

전세금 피해 유형 가운데 현실에서 가장 많이 발생하는 사례는 집주인이 신규 세입자가 들어올 때까지 전세금 반환을 미루는 케이스입니다.

 

 

 

 

 

주택 임대차계약이 만료될 때 신규 세입자를 구하는 것은 오로지 임대인의 몫입니다.

 

신규 세입자가 구해지지 않아 임대인이 전세금 반환을 미루거나 거부하는 것은 명백한 위법 행위이며, 오히려 임대인의 말만 믿고 무작정 기다린다면 임차인 측에서 손해가 발생할 가능성이 높습니다. 

 

그런데 많은 세입자들이 원만한 해결을 위해  집주인이 순순히 보증금을 돌려줄 때까지 기다리는 경우가 대부분입니다. 

 

마냥 기다리는 것은 올바른 대책이 아닌데요. 

 

 

 

 

전세 임대차기간이 만료되었음에도 집주인이 차일피일 미루며 전세금을 돌려주지 않으면 답답할 수밖에 없습니다. 

 

그렇다면  전세금을 돌려받기 위해서 어떻게 대처해야 할까요?  

 

종국적으로 해결할 수 있는 방법은 집주인을 상대로 전세금반환소송을 하는 것인데요. 

 

전세금반환소송이란 세입자가 보증금반환을 거부하는 집주인에 대해 보증금반환을 요구하는 소송을 말합니다. 

 

 

 

 

하지만 전세금반환소송을 쉽게 제기하지 않는 게 현실입니다.

 

실제로 많은 분들이 소송을 진행하지 않고 전세금을 돌려받는 방법에 대해 문의를 주시는데요. 

 

금전적인 분쟁이 있다고 하여 무조건 소송을 진행해야 하는 것은 아닙니다. 

 

전세금을 돌려받기 위한 소송은 전세금반환소송이지만 실무적으로는 내용증명만으로도 전세금을 받는 경우도 있습니다. 

 

그렇다면 아래에서 소송까지 가지 않고 전세금을 돌려받는 방법에 대해 자세히 살펴보겠습니다. 

 

 

 

 

우선 주택임대차계약 만기가 다가오는데 집주인이 보증금을 돌려줄 수 없다 하면 먼저 집주인에게 '보증금을 돌려달라'는 내용증명을 보내야 합니다.  

 

내용증명이란 어떠한 의사와 주장 등을 담은 내용물을 누가 누구에게 발송했는지를 제3자이자 공적기관인 우체국을 통해 증명받는 제도입니다.

 

내용증명은 강경한 의사를 전달함으로써 상대방에게 심리적인 압박감을 주는 작용을 할 수 있는데요. 

 

 

 

 

내용증명은 특별한 형식이 있는 것은 아니며  계약 해지 의사와 전세금을 돌려 달라는 취지로 작성하면 됩니다. 

 

 전세금을 돌려받지 못하면 소송도 불사하겠다는 내용을 담으셔도 좋습니다. 

 

 내용증명은 전화나 메시지보다 명확한 의사표시 전달이 가능하고  상대방에게 심리적으로 압박감을 느끼게 할 수 있어 전세금을 더 빠르게 돌려받는 데 도움이 될 수 있습니다. 

 

따라서 전세금반환소송 없이 활용해 볼만한 제도라 할 수 있습니다.

 

 

 

 

내용증명 자체만으로는 법적인 강제성이 있는 것은 아니기 때문에 내용증명을 보냈음에도 불구하고 만료일까지 전세보증금 반환이 이뤄지지 않는다면 최대한 빨리 법적 절차를 받아야 합니다. 

 

특히 보증금을 돌려받지 못하고 부득이하게  이사를 가야 하는 상황이라면  법원에 임차권등기명령을 신청해야 합니다. 

 

 

 

 

주택임대차계약이 종료된 세입자가 보증금을 돌려받지 못하고 어쩔 수 없이 이사를 가게 되면 종전 취득했던 대항력과 우선변제권이 상실되어 보증금을 돌려받기 어려워지는 문제가 발생합니다. 

 

임차권등기명령제도를 활용하면 세입자가 기존 주택의 전입신고를 빼더라도  이사 후에 집주인을 상대로 대항력과  우선변제권을 유지할 수 있어 위와 같은 문제를 해결할 수 있습니다. 

 

또한 기존 주택이 경매로 넘어가더라도 현 세입자로서 지위가 유지돼 전세금을 돌려받는데 유리합니다. 

  

따라서 주택임대차계약이 만료된 후에 임차권등기명령신청이 필요한 사안인지 법적으로 검토해 이를 놓치지 않도록 각별히 유의해야 합니다.  

 

 

 

 

내용증명, 임차권등기명령제도를 적극 활용함에도 불구하고  전세금을 돌려받지 못했다면 전세금반환소송을 준비해야 합니다. 

 

참고로 임차권등기와 전세금반환소송은 각기 다른 절차이므로  임차권등기 후 소송을 진행할 수도 있고 동시에 진행할 수도 있으므로 

상황에 따라 선택하시면 됩니다. 

 

전세금반환소송 절차는 소장작성, 소장접수, 서면공방, 변론기일(조정기일), 판결의 순서로 진행됩니다. 

 

전세금반환소송에서 승소 판결이 내려지면 집행문을 통해 집주인에게 강제집행이 가능합니다.

 

승소 후 진행할 수 있는 강제집행에는 여러 가지가 있는데 채권 압류 및 추심으로 집주인의 은행 통장을 압류할 수 있습니다. 

 

여기서 큰 소득이 없다면 강제집행으로 부동산 경매 절차를 진행해 낙찰대금으로 전세보증금을 받을 수도 있습니다.

 

소송기간은 상대방의 대응에 따라 달라지나 통상 6개월 정도 걸리며 강제집행도 그 이상의 기간이 소요됩니다. 

 

 

 

 

임대차보증금을 돌려받는 과정에서 임대인의 답답한 태도에 극심한 스트레스를 받을 수 있습니다. 

 

다만 전세금을 돌려받기 위한 방법은 소송만이 정답은 아니라는 사실을 알아두시기 바랍니다. 

 

개개인의 처한 상황에 따라 구체적인 대응방법이 달라지니  법적 절차를 밟기 전에  전문 변호사와 상담을 진행해보실 것을 권유해드립니다. 

 

법무법인 오현 부동산전담센터에서는 여러분의 현재 상황을 정확하게 파악하고 가장 합리적인 방법으로 신속한 대응을 해드립니다. 

 

더 이상의 피해를 방지할 수 있도록 꼭 부동산전문변호사와 먼저 상담부터 진행해 보시기 바랍니다. 

 

감사합니다.