깡통전세사기 예방 및 대처방법

 

전세제도는 세계에서 우리나라에만 있는 특이한 주거형태인데요.

최근에는 깡통전세사기 피해가 속출하면서 사회적으로 큰 문제가 되고 있습니다. 

 뉴스에서  '깡통전세'라는 말을 많이 접해보셨을 것이라 생각되는데요. 

 

 

깡통전세는 전세금과 대출금을 합친 금액이 매매가격보다 큰 것을 말합니다. 

쉽게 말해 주택가격대비 전세보증금의 비율이 너무 높아 보증금을 회수하기 어려운 전세를 말하는데요. 

 

통상적으로 주택담보대출 등 담보권 설정 금액과 세입자의 보증금을 합한 금액이 집값의 80퍼센트를 넘어서면 깡통전세로 봅니다. 

 

 

 

 

깡통전세는 원래 주택가격의 하락으로 발생하는데, 깡통전세가 위험한 이유는 전세보증금 사고로 이어질 수 있기 때문입니다. 

 

 현재 우리나라는 전국적으로 주택 가격이 많이 하락하고 있는데요.

 

집값이 떨어지면서 집주인이 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 못하는 사고가 늘어나고 있습니다.  

 

예를 들어 집값이 1억 원일 때 9천만 원에 전세를 놓았는데, 집값이 8천만 원으로 떨어진다면 전세보증금을 돌려주기 어렵게 되는 것이죠. 

이럴 경우에는 집주인은 집을 팔아서도 세입자에게 전세금을 돌려주지 못합니다. 

 

세입자 입장에서는 깡통전세가 될까 전전긍긍할 수밖에 없는데요. 

 

 

 

이처럼 깡통전세는 원래 주택가격의 하락으로 발생하는데, 전세사기와 깡통전세가 맞물리는 경우가 많습니다. 

 

실제로 전세사기 중 가장 많은 비율을 차지하는 것은 깡통전세에 속하는 수법입니다. 

 

전세 세입자를 구해 전세 보증금을 받고, 부동산 가격에서 전세금증금을 뺀 차액만 자비나 대출로 지불하여 주택을 구매한 후, 집값이 오르면 그 집을 팔아 이익을 챙기는 방식인데요. 

예를 들어 매매 가격이 3억 원인 주택의 전세금 시세가 2억 5,000만 원이라면 전세를 끼고 5,000만 원으로 집을 사는 것입니다. 
  

 

 

 
이러한 갭투자 방식을 악용하한 깡통전세사기는 아파트 거래보다는 신축빌라에서 많이 발생합니다. 

 

아파트는 실거래 현황을 쉽게 알 수 있기 때문에 일반인들이 가격 시세를 파악하기 쉬워 깡통전세를 예방할 수 있으나 신축빌라의 경우 시세를 정확하게 파악하기 어려운데요. 

 

세입자들은 신축이라는 특성으로 인해 주변에 전세 시세보다 조금 더 높더라도 깨끗하고 시설이 좋아서라고 생각하고 전세 계약을 체결하는 경우가 많아 주의해야 합니다. 

 

 

깡통전세를 피하기 위해서는  우선 전세가격과 시세를 비교해야 합니다. 

 

빌라의 가격이 적정선인지 계약할 지역의 전세와 매매 시세를 미리 확인하는 것인데요. 

 

이때 주변에 있는 공인중개사 사무실 2~3곳 이상 방문하여  매매할 것처럼 얘기하면서 정확한 시세를 파악해야 합니다. 

 

종종 신축 빌라라서 주변보다 시세가 조금 비싸니 내가 전세대출 이자를 지원해 주겠다고 세입자들을 현혹해 덜컥 계약해버리게 만드는 중개인들이 있습니다. 

 

전형적인 깡통전세사기의 수법이기 때문에 이럴 경우에는 차라리 계약을 안 하시고 자리를 피하시는 게 가장 좋습니다.

 

또한 주변 매물보다 너무 싼 가격에 나온 집은 피해자를 끌어들이기 위한 미끼 매물이거나 신탁사를 이용한 사기일 수 있으므로 주의해야 합니다. 

 

 

 

 

다음으로 계약 전 유의사항입니다.

 

계약전에는 반드시 당일 발금한  등기부등본의 갑구, 을구를 확인해야 합니다. 

갑구에는 소유권과 관계가 있는 사항이 기록되어 있는데요. 

 

만일 가등기, 가처분, 예고등기, 가압류, 압류, 경매 등의 다른 등기가 있다면 소유권에 관한 분쟁 소지가 있을 수 있으니 각별히 주의해야 합니다. 

 

 

 

가장 면밀히 봐야하는 건 을구인데요. 

을구에서는 소유권 이외에 권리에 관한 사항이 표시되어 있는 부분입니다. 

 

해당 집을 담보로 집주인이 얼마나 근저당을 잡았는지 확인해야 합니다. 

 

나중에 이 집이 경매에 넘어갔을 때 그 집에 근저당이 잡혀 있으면 이것을 담보로 빚을 내준 사람들, 즉 채권자 순위에 따라 돈을 나눠줘야 합니다. 

 

근저당이 과하게 많으면 추후 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 제대로 돌려받지 못할 수 있기 대문에 근저당이 없거나 비율이 낮은 집에 들어가야 합니다. 

 

 

 

 

 

그렇다면 근저당권 비율이 얼마나 낮아야 안전하다고 볼 수 있을까요? 

 

근저당권 채권 최고액을 보면 되는데요. 

 

이는 소유자가 집을 매매하면서 실행한 대출로 가장 흔한 게 주택담보대출입니다. 

 

은행에서는 통상 주택 매매가의 120~130%를 채권최고액으로 설정하는데요. 

 

예를 들어 근저당권 채권 최고액이 2억 2000만 원이라면 실제 채권액은 2억 원 정도입니다. 

 

빚이 없다면 가장 안전하지만 통상적으로 채권최고액과 내 전세금을 합한 금액이 주택매매가의 70~80%인 경우를 안전권이라고 평가합니다. 

 

집주인의 주택담보대출이 많을수록 깡통전세사기가 발생할 가능성이 크기 때문에 근저당이 많이 잡혀있는지 여부를 꼭 확인해야 합니다.  

 

 

     

계약을 체결할 때는 임대인의 신분증과 등기부등본에 소유주가 일치하는지 잘 확인해야 합니다. 

 

임대인이 대리로 계약하러 왔다면 부동산 계약 위임장, 인감증명서 등을 확인하고, 잔금도 임대인 명의의 계좌인지 확인 후 보내는 게 안전합니다.  

 

계약을 체결할 때  특약을 활용하는 것도 좋은 방법입니다.

 

집주인이 바뀌는 경우를 대비해 임차인의 동의를 얻어야 한다는 내용,  대항력 발생 전 근저당권 설정 시 계약해지 혹은 보증금 반환 등의 내용을 넣을 수 있습니다.

 

더불어 전세보증보험 가입을 조건으로 하고, 만약 전세보증보험 가입이 되지 않을 경우 위 계약은 무효로 한다라는 특약도 넣으시는 것이 좋습니다. 

 

  

 

 

또한 미등록 및 업무정지 중인 중개업소에서 계약을 체결할 경우에는 중개사고 발생 시 보상을 받을 수 없으므로 공인중개사 정상 영업 여부도 확인해야 합니다. 

 

이러한 방법을 사용했음에도 불구하고 깡통전세사기를 당해 어려운 상황에 처하게 되는 경우가 있습니다.

 

전세사기 수법이 날로 진화하고 있기 때문인데요. 

깡통전세사기와 사건과 관련하여 법적 문제가 발생한 상황이라면 부동산전문변호사와 함께 문제를 정확하게 파악하고 적절한 해결책을 찾아야 합니다. 

신속한 법적 조치를 취한 쪽이 그렇지 않은 쪽보다 유리할 수밖에 없습니다. 

 

피해를 입은 경우 관련한 증거를 즉시 확보하여야 하며, 철저하게 대응해야만 합니다. 

 

깡통전세사기 사건에서 확실하게 피해를 회복할 수 있도록 서둘러 전문 변호사와 상담을 진행해보시기 권유해드리며 글을 마치겠습니다.