명도소송 진행 전 알아두면 좋은 3가지

 

최근들어 임대차계약을 둘러싼 분쟁이 자주 일어나고 있습니다. 

특히 임대차 계약 기간이 만료되거나 임대료 미납으로 계약이 해지되었음에도 임차인이 건물을 비워주지 않아 충돌이 발생하는 경우가 많습니다. 

이렇게 집주인과 세입자 사이에 갈등이 생길 경우 명도소송을 통해 해결하는 것이 바람직한데요.

명도소송이란 부동산의 소유자 등이 부동산을 점유하고 있는 자를 상대로 부동산을 인도받기 위해 관할 법원에 제기하는 소송입니다.

 

그런데 법적 절차를 밟아나가는 것이 귀찮고, 소송을 진행하는 경우 비용 때문에 부담스럽기도 한데요. 

타당한 방법이 아닌 임의대로 혹은 감정적으로 일을 처리하면 곤란한 상황에 빠질 수도 있습니다. 

본인 소유의 부동산이라고 하더라도 마스터키를 사용해 세입자의 주거공간에 마음대로 침입하여 시도 때도 없이 찾아가 문을 두드리거나 물건을 강제로 빼내는 등 주거의 평온을 해치는 행위를 한다면 주거침입죄 등 법에 저촉될 수 있기 때문입니다. 

 

 
주거침입죄는 형법에 따라 3년 이하의 징역이나 500만 원 이하의 벌금으로 형처벌될 수 있습니다. 

내 권리를 찾으려다가 오히려  범죄자가 되는 최악의 상황이 펼쳐질 수 있으므로 세입자가 퇴거에 불응하여 버티는 경우 부동산전문변호사의 도움을 받아 합법적인 방법으로 세입자를 내보내야 합니다. 

그렇다면 명도소송을 제기하기 앞서 주의해야 할 점을 함께 살펴보겠습니다. 

먼저 정상적인 임대차 관계 해지를 증명할 수 있도록 세입자와 주고받은 문자메시지나 통화녹음, 이메일 등을 미리 확보해 두는 것이 좋습니다. 

그런데 만일 상대방이 '해당 계정을 사용하지 않는다', '메일을 확인하지 못했다' 등의 사유로 항변을 하는 경우 해지 시점이 다퉈질 수 있는데요. 

 

 

따라서 임대차계약 해지통보를 할 때는 카톡이나 문자, 이메일로 상대방에게 계약해지 의사표시를 하는 것보다는  증거로 인정될 수 있는 내용증명을 활용하는 것이 바람직합니다. 

내용증명은 실제 명도소송을 진행할 때 임대차계약의 해지 여부 등의 객관적인 사실을 입증할 핵심적인 증거로 활용될 수 있습니다. 

 

내용증명은 우체국 시스템을 통해 상대방에게 의사표시가 도달한 시점을 확인할 수 있기 때문에 의사표시가 상대방에게 도달한 시점이 특정됨으로써 입증이 용이하고 특별한 사정이 없는 한 법원도 그 시점을 해지 시점으로 인정합니다. 

그러므로 법적인 불이익을 예방하기 위해서는 내용증명우편을 보내 증거를 남기는 것이 안전하겠습니다.

 

또한 명도소송을 진행할 때에는 반드시 점유이전금지가처분을 통해 부동산에 대한 인도·명도청구권을 보전하기 위한 대비가 필수적입니다. 

세입자가  소송이 진행되는 도중에 다른 사람에게 점유권을 이전하면 변경된 제 3자를 상대로 다시 처음부터 소송을 진행해야 하는 사태가 빚어지기 때문입니다.

명도소송을 두 번 진행해야 하는 상황을 방지하기 위해서는 부동산점유이전금지가처분을 신청하는 것이 바람직합니다. 

 

 

임대차계약을 둘러싸고 임대인과 임차인 간의 갈등이 첨예하게 빚어지고 있습니다. 

주택 임대차 명도소송은 다양한 민사소송 중에서 가장 빈번하게 발생하는 소송 중 하나입니다. 

또한 다른 소송에 비해 비교적 이해관계가 명확하고 항소율도 높지 않습니다.

하지만 전혀 예상하지 못했던 법적 쟁점이 등장한다면 소송 기간이 길어져 비용의 지출이 커질 수 있으며, 승소 후 강제집행을 진행하는 과정에서도 여러 문제가 발생할 수 있습니다.

 

 

 

 

그러므로 명도소송 절차를 진행할 시 낭패를 보지 않으려면 처음부터 부동산전문변호사를 통해 관련 법령의 내용을 충분하게 검토하고 이에 부합하는 절차를 진행해야 할 것입니다.   

법무법인 오현은 언제나 여러분의 이야기에 귀 기울이고, 의뢰인 맞춤 방법을 통해 도움을 드리고 있습니다. 

문의주시면 자세히 상담드리도록 하겠습니다.